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8月房企融资规模大减 降杠杆渐成行业共识
2019-11-16 11:46:44 来源: 朱各资讯

在房地产融资渠道不断收紧的背景下,最近央行下调标准的消息并没有给市场带来太多预期。

许多业内人士认为,在监管部门继续收紧发展贷款、信托和债券融资等融资渠道后,房地产行业对房地产的实际影响有限。

在一系列政策的影响下,8月份住宅企业融资规模大幅下降,资本成本上升,行业明显分化。水准降低将成为许多住宅企业的主要任务。中小住房企业预计将面临更大的流动性压力。

降级的影响是有限的。

9月6日,央行发布了下调标准的公告。据了解,下调标准预计将释放约9000亿元的长期资金,其中约8000亿元将全部释放,约1000亿元将有针对性地释放。

多年来,央行标准的每一次下调都会引起市场的广泛关注,而对房地产行业的影响是讨论的一个重要焦点。业内许多受访者表示,此次降价对房地产市场的影响有限。

“标准的降低对房地产市场的影响有限。目前,房地产金融政策普遍收紧,不会因为标准的降低而放松。此次下调将释放长期低成本资金,宏观审慎评估体系(mpa)也将引导银行增加对制造业和私营企业的中长期信贷。这将防止银行资本流入房地产市场,而不必担心其对房地产市场的影响。”民生银行首席研究员文彬(6.170,0.02,0.33%)表示。

他说:「全面及有针对性地降低标准,将有助减低银行的资本成本,并引导银行减低实体经济的融资成本。与此同时,银行可以借出的长期资本数量正在增加,这有助于优化信贷结构,增加中长期信贷投放。”文彬的介绍。

天丰证券(9.920,0.17,1.74%)发布研究报告称,在“住房无投机”和政治局会议明确建议“房地产不应作为刺激经济的短期手段”的指导下,住房企业的融资监管压力很大。信托、海外债券、资产支持证券、发展贷款和其他融资“水坝”的建立是为了防止资金非法流入房地产。降低后,社会融资成本将会降低,房地产融资合规监管的高压力不会逆转。

事实上,在此次降息之前,许多房地产融资渠道已经收紧。

今年5月17日,中国保监会发布《关于开展“巩固反乱促合规建设成果”工作的通知》(以下简称“23号文件”),明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得非法开展房地产融资,房地产融资已成为上半年房地产融资由松到紧的节点。

随后,中国保监会的要求得到进一步细化和落实。8月9日,中国银监会发布文件称,将对32个城市的银行房地产业务进行专项检查,涉及土地储备贷款、开发贷款、个人贷款、房屋租赁贷款等银行房地产相关贷款,并将严格查处各类挪用资金进入房地产行业的违法行为。

8月30日,中国保监会还发布了关于对部分地方中小银行进行现场检查的通知,批评中小银行非法为房地产项目提供融资。

据媒体报道,一些银行最近接到窗口指示,收紧房地产开发贷款额度,原则上限制开发贷款至2019年3月底的水平。其中,建行表示,将进一步严格控制房地产开发贷款准入标准,确保房地产开发贷款的发展合规。

“现在所有房地产企业的银行渠道都不会放松。的确,房地产行业现在被要求相对较高,并将发出内部风险警报。”一位知情人士说。

信任渠道也在收紧。许多信托公司已收到“窗口指引”要求,包括:2019年剩余时间内,房地产信托规模不得超过2019年6月30日;不在文件中的项目将被暂停。符合“432”渠道业务的房地产项目也暂停。房地产公司的所有并购项目均暂停。

海外融资也受到限制。根据国家发展改革委7月12日发布的《关于房地产企业对外债务备案登记要求的通知》,房地产企业对外债务只能用于替代下一年内到期的中长期海外债务,同时对海外债务发行提出了一些严格要求。

9月4日,国务院常务会议表示,将加快发行特别债券的步伐,但特别债券基金不应用于土地储备和房地产相关领域、债务置换和可以完全商业化的工业项目。

融资规模已经大大缩小。

在一系列融资紧缩政策的影响下,8月份住宅企业融资规模大幅下降。

根据易居信贷研究中心第三方机构发布的报告,95家典型住宅企业8月份融资总额为753.72亿元,比上个月下降52.7%,比上年下降21.3%。从具体融资方式看,国内债权融资472亿元,同比下降39.9%。同时,海外债务融资267.63亿元,同比下降63.0%。与上个月相比,国内外融资额大幅下降。

通策咨询研究所监测的40家典型上市住宅企业的数据也显示了同样的趋势。据监测,8月份住房企业完成融资368.26亿元,比上个月下降58.15%。其中,国内银行贷款74.59亿元,比上个月下降41.79%。其他债权融资74亿元,比上个月下降35.7%。信托贷款融资66.24亿元,比上个月下降63.28%。公司债券融资63.36亿元,比上个月下降83.62%。

在融资紧张的同时,住房企业也面临着更大的偿债压力。风统计显示,2019年,房地产企业内债将达到5381.36亿元,外债将达到237.57亿美元(约合1660亿元)。根据克里研究中心的数据,2019年上半年到期的债券为2108亿元,占2018年到期债券的93%。

“它对国有住房企业影响不大,融资成本和渠道仍然相对宽松。对于有外债的私营住房企业来说,它们将面临越来越大的外债压力。”国际房地产资产管理协调战略管理小组的联合创始人黄立冲表示。

7月11日,泰和集团(6.550,0.12,1.87%)有限公司(000732.sz,以下简称“泰和集团”)宣布其全资海外子公司已完成4亿美元债券的发行,票面利率为15%,2019年创下新高。两个月后,9月10日,泰和集团再次宣布将出售票面利率为11.25%的美元债券。据了解,在2018年第八次特别股东大会上,太和集团审议并批准了全资子公司太和集团(股份有限公司)。)有限公司公开发行不超过18亿美元海外债券的提案。到目前为止,泰和已经在批准的限额内完成了12.55亿美元债券的发行。

除了发行债券,泰和集团今年还多次出售其房地产项目,以获得更多资金来偿还血债。2019年中期业绩报告显示,泰和集团一年内非流动负债255.19亿元,短期负债75.54亿元,公司货币资金153亿元。连续出售资产后,该公司的资产负债率降至84.60%,比2018年底下降2.28%。

有许多住房企业融资成本较高,特别是私人住房企业。例如,7月11日,大发房地产集团有限公司(06111.hk)发布通知称,计划发行1.8亿美元,票面利率为12.88%,到期日为2021年。

以国有企业和中央企业为背景的住宅企业在融资渠道和融资成本方面具有相对优势。例如,《中国日报》显示,中海地产(00688.hk)和华润置地(01109.hk)的平均融资成本分别为4.28%和4.45%,均较2018年底下降0.02%。中国金茂控股集团有限公司(00817.hk)最近从平安集团收购股份,今年上半年先后发行了5年期18亿元人民币公司债券、5年期2.5亿美元债券和10年期5亿美元优先担保票据。利率保持在4.25%以下。本公司上半年平均借款成本比2018年底低0.15%,达到4.96%,住房企业均较低。

总体杠杆水平仍然很高。

据凯瑞研究中心报告,2019年上半年,凯瑞研究中心统计的174家上市住房企业加权平均净负债率为91.37%,比年初增长4.29%,达到历史最高水平,近60%的住房企业净负债率有所上升。

从负债情况来看,174家上市住房企业共负债7664亿元,70家重点住房企业共负债66283亿元,比年初增长11.3%。2019年上半年,短期计息负债2368亿元,同比增长4.8%;长期计息负债5295亿元,同比增长13.6%。

“大型住宅企业将加快还款速度,最大限度地减少投资行为,收紧银根,降低杠杆率,并坚持以现金流为王,确保在宏观经济动荡和金融环境收缩时期安全通行。”房屋公司前30名高管表示。同时,他认为:“在此期间,抓住机遇,降低价格,保持规模是最好的策略。”

对于仍想冲刺规模的中型住宅企业,上述高管认为:“由于失去了金融机构的支持,以及强大的大型住宅企业和地头蛇、小型住宅企业的双重压力,他们被困在二、三线城市和四、五线城市之间,只能减少损失,负重生存。”至于市场压力较大的小型住房企业,“它们长期以来无法获得正常融资,也无法利用“拆股”机会逃离。现在他们又被锁在里面了。销售销售变得困难。要么大型房地产企业低估了它们的价格,要么它们只能破产。”

房地产公司降低杠杆的界限在哪里?这位高管指出,新浪财经上市公司研究所的分析显示,2018年年中、2018年末和2019年年中,70家主流上市住房企业的净负债率分别为125%、111.13%和110.97%。与国家发展和改革委员会规定的住房企业75%净资产负债率的债务发行要求相比,住房企业仍有很大的降低杠杆率的空间

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